Delgizzi-Ausfälle betreffen auch Orleans und Brewster

May 19, 2024

Von Christine Legere 2. August 2023

ORLEANS – David und Carolyn Delgizzi leben in Weston, sind aber am Outer Cape dafür bekannt, dass sie zulassen, dass ihre Immobilien verfallen, während sie von den Mietern hohe monatliche Mieten verlangen. Außerdem sind sie bei der Zahlung von Grundsteuern chronisch im Rückstand, was den Städten hier doppelte Kopfschmerzen bereitet.

Es ist nicht nur das Outer Cape, das betroffen ist. Orleans und Brewster stehen bei den Delgizzis vor ähnlichen Herausforderungen. In Orleans besitzt das Paar das inzwischen geschlossene Restaurant Lobster Pound an der 157 Route 6A und vermietet Häuser in der Brewster Cross Road 14 und 18. In Brewster besitzen sie drei Häuser in 141 Spring Lane, 32 Carol Ann Drive und 180 Leland Road, die sie 2019 und 2020 gekauft haben.

Und in einem mittlerweile jährlichen Verfahren verpfändete das Finanzministerium des Bundesstaates im Januar ein Pfandrecht an den Urkunden aller Delgizzi-eigenen Immobilien für die 382.034 US-Dollar, die David an staatlichen Einkommens- und Verpflegungssteuern schuldet.

Im März verhängte der Internal Revenue Service ein Pfandrecht an den Grundstücken, da die Delgizzis 2 Millionen US-Dollar an Bundeseinkommenssteuern schulden.

Orleans: Ein Loch in der Wand

Das Lobster Pound wurde 2020 aufgrund der Covid-Beschränkungen des Staates geschlossen und nie wieder geöffnet. Übrig bleibt ein verblasstes Schild neben einem verfallenden Gebäude.

Der Schatzmeister und Sammler von Orleans, Scott Walker, sagte, er sehe ein paar Leute mit Bauausrüstung, die vor dem Haus auf eine Fahrt zur Arbeit warten, wenn er morgens vorbeikommt. „Soweit wir das beurteilen können, sieht es so aus, als ob Hausbesetzer in diesem Gebäude leben – oder vielleicht zahlen sie Miete“, sagte er.

„Jemand kam herein, der daran interessiert war, es zu kaufen, und ging hinaus, um einen Blick darauf zu werfen“, sagte Walker. „Er sagte, dass es hinten ein Loch gab, das groß genug war, dass eine Eule hinein- und hinausfliegen konnte. Er konnte nicht glauben, dass dort jemand lebte.“

Den Unterlagen des Gutachters von Orleans zufolge gibt es im Restaurantgebäude keine Schlafzimmer, in denen die Mieter schlafen könnten. Das Gebäude war nicht für Wohnzwecke konzipiert.

Bis zum 28. Juli waren auf alle drei Delgizzi-Liegenschaften in Orleans örtliche Steuerpfandrechte erhoben. Die Eigentümer hatten seit 2021 keine Immobiliensteuern mehr an die Stadt gezahlt und schuldeten insgesamt 18.740 US-Dollar. „Ich denke, die Cash-Cow war das Lobster Pound“, sagte Walker, „und als es geschlossen wurde, zahlten sie keine Steuern mehr.“

Eine Stunde nachdem der Schatzmeister und Sammler mit diesem Reporter gesprochen hatte, der auch Fragen per E-Mail an den Baubeauftragten und den Gesundheitsbeauftragten geschickt hatte, rief Walker zurück und berichtete, dass Carolyn Delgizzi gerade fast ihre gesamte Immobiliensteuerrechnung per Online-Überweisung bezahlt hatte. Er habe plötzlich „diesen langen Zahlungsstrom“ auf seinem Computerbildschirm gesehen, sagte Walker.

Delgizzi folgte den Online-Zahlungen mit einem Anruf, um das Stadtpersonal darüber zu informieren, dass sie alle Steuerrückstände beglichen hatte. Ihr wurde mitgeteilt, dass ein Steuerpfandrecht aus dem Jahr 2021 in Höhe von 3.840 US-Dollar bestehen blieb. Delgizzi kam am Montag herein und bezahlte die Rechnung. Sie hat auch die erste Rate ihrer Steuerrechnung für 2024 bezahlt.

Die Gründe für ihren plötzlichen Sinneswandel sind nicht bekannt. „Der Zeitpunkt war sicherlich bizarr“, sagte Walker und fügte hinzu, dass er froh sei, dass die Stadt das Geld erhalten habe. „Vielleicht war es nicht die Steuerbehörde, sondern die Presse, die mich bezahlt hat.“

Carolyn Delgizzi antwortete nicht auf einen Anruf mit der Bitte um einen Kommentar.

Die Stadt hat die beiden Mietobjekte der Delgizzis in Orleans nicht inspiziert.

Orleans verabschiedete auf der Stadtversammlung im Mai eine Satzung, die Vermieter verpflichtet, sowohl kurzfristige als auch langfristige Mieten jährlich beim Büro des städtischen Sachverständigen zu registrieren und zu bestätigen, dass die Einheiten über funktionierende Rauch- und Kohlenmonoxidmelder verfügen. Im Gegensatz zu Easthams umfassenderem Mietregistrierungs- und Zertifizierungsprogramm, das vom Gesundheitsamt überwacht wird, verlangt die Satzung von Orleans keine jährliche Wasserprüfung oder eine Angabe der Anzahl der Schlafzimmer und ihrer Abmessungen, um sicherzustellen, dass sie den staatlichen Standards entsprechen.

Die örtlichen Gesundheitsämter sind für die Durchsetzung des Hygienegesetzes des Staates verantwortlich, das Mindeststandards für die Bewohnbarkeit festlegt.

„Wir verfolgen nicht insbesondere Mieten“, sagte Alexandra Fitch, Agentin von Orleans Health. „Das Gesundheitsamt. setzt die Wohnungsordnung nur durch, wenn wir eine Beschwerde erhalten.“

Der Baukommissar von Orleans, Thomas Evers, sagte, er habe keine Beschwerden bezüglich der Delgizzi-Liegenschaften in 14 und 18 Brewster Cross erhalten und habe daher keines von ihnen inspiziert. Auf Fragen, ob er das Lobster Pound-Gebäude inspiziert habe, antwortete er nicht. Auf die Frage nach Berichten, dass dort Menschen lebten, sagte Evers: „Das ist mein Verständnis.“

Der Feuerwehrchef von Orleans, Geof Deering, sagte in einer E-Mail, dass seine Abteilung in der Vergangenheit mehrmals wegen Sprinklerproblemen auf das Restaurantgebäude reagiert habe, diese aber alle behoben worden seien.

„Die Immobilien haben weder den Besitzer gewechselt noch das Geschäft wurde geschlossen, daher würden wir sie normalerweise nicht inspizieren“, sagte Deering.

In Brewster, Verlassenheit

Die Delgizzis kauften ihre drei Anwesen in Brewster in den Jahren 2019 und 2020, während Truro-Beamte einen Gerichtsstreit gegen sie wegen des heruntergekommenen Truro Motor Inn führten, in dem die Vermieter illegal Zimmer an Ganzjahresmieter vermieteten und Eastham gerade ein Grundstück fertigstellte Gerichtliche Beschlagnahme von zwei Eigentumswohnungen wegen Nichtzahlung der Grundsteuer. Laut Jacqui Beebe, Stadtverwalterin von Eastham, befanden sich die Eigentumswohnungen in einem schlechten Zustand, und die Stadt arbeitet immer noch an der Renovierung.

Ein verlassenes zweistöckiges Haus im Cape-Stil in der 141 Spring Lane in Brewster war Anlass für mehrere Beschwerden von Bewohnern dieses ansonsten gepflegten Viertels. David Delgizzi kaufte die Immobilie 2019 für 265.000 US-Dollar. Der Hof ist mittlerweile überwuchert und das Haus verfällt.

Der Baukommissar von Brewster, F. Davis Walters, sagte, er habe vor einem Jahr eine schriftliche Beschwerde von Nachbarn über „unerlaubte Arbeiten“ untersucht, die dort stattfinden. Walters besuchte das Grundstück und erließ im März 2022 eine Anordnung zur Einstellung der Arbeiten. Seitdem seien keine Genehmigungsanträge mehr eingereicht worden, sagte er, und Inspektoren des Bauamts sagten: Ich habe keine Hinweise auf weitere Bauarbeiten gesehen.

Mitte Juni dieses Jahres reichte ein Nachbar eine Beschwerde ein, in der er seine Besorgnis darüber zum Ausdruck brachte, dass das Anwesen verlassen zu sein schien.

„Der Steuereintreiber und ich trafen uns am 23. Juni mit mehreren Nachbarn bezüglich dieses Grundstücks, die Bedenken hinsichtlich des überwucherten Aussehens, der möglichen „Aufgabe“ des Grundstücks und unbezahlter Steuern äußerten“, sagte Walters in einer E-Mail. „Da das Gebäude derzeit wetterfest ist und keine Gefahr für die öffentliche Sicherheit besteht, kann das Bauamt derzeit keine Durchsetzungsmaßnahmen ergreifen.“ Seine Abteilung werde das Anwesen weiterhin überwachen, sagte Walters.

Lisa Vitale, Schatzmeisterin und Sammlerin von Brewster, sagte, die Delgizzis schulden der Stadt insgesamt 29.768 US-Dollar an Steuernachzahlungen. Die Liegenschaft in 141 Spring Lane und eine weitere in 32 Carol Ann Drive stehen unter steuerlichem Eigentum, wobei Pfandrechte beim Grundbuchamt des Landkreises hinterlegt sind und Zinsen in Höhe von 16 Prozent anfallen. Die Steuern für das Grundstück 180 Leland Road wurden im Jahr 2023 nicht bezahlt und der geschuldete Restbetrag wird mit 14 Prozent verzinst. Im Grundbuchamt für das Grundstück Leland Road wird in diesem Herbst ein Steuerpfandrecht hinzugefügt, falls Steuern nicht gezahlt werden.

Sowohl Walters als auch Vitale sagten, die Städte würden es vorziehen, die Steuern einzutreiben, anstatt Eigentum an den Grundstücken zu übernehmen.

„Seit Januar 2005 haben wir 17 Parzellen zwangsversteigert, und die meisten davon waren unbebautes Land“, schrieb Vitale. Der Prozess der Zwangsvollstreckung vor einem Landgericht könne bis zu fünf Jahre dauern, sagte sie.

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Markiert mit: David und Carolyn Delgizzi. Abgelegt unter: Vorgestellt, Nachrichten, Orleans, Städte